El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que se firma antes de formalizar la compraventa ante notario. Sirve como compromiso de ambas partes y establece las condiciones básicas de la operación.

Suele incluir detalles como el precio de compraventa, plazos para la firma, quién asume los gastos, y qué ocurre si alguna de las partes desiste.

El tipo más habitual es el de arras penitenciales, regulado por el artículo 1454 del Código Civil. Si el comprador cancela la operación, pierde la cantidad entregada. Si quien cancela es el vendedor, debe devolver el doble de la señal.

Todo en el contrato de arras es negociable: desde cláusulas especiales hasta el reparto de costes. Se recomienda especificar que los gastos se reparten según lo establecido por ley, lo que suele beneficiar al comprador.

También es aconsejable incluir una cláusula de salvaguarda hipotecaria, que permita al comprador recuperar la señal si el banco no le concede la financiación.

Sí, siempre. No te quedes con la primera oferta que te den. Compara distintas entidades, tipos de interés (fijo, variable o mixto), comisiones y productos vinculados como seguros o planes de pensiones.

Una buena negociación puede suponerte un ahorro de miles de euros a lo largo de los años. Recuerda: tú eres el cliente y el banco es quien quiere venderte su producto. No te están haciendo un favor al darte una hipoteca.

Acude a varios bancos, lleva simulaciones, pregunta por condiciones sin vinculación y no tengas miedo de pedir mejores condiciones. Estás contratando un producto financiero muy importante: negocia como tal.

El tipo fijo ofrece cuotas constantes durante toda la hipoteca, mientras que el variable puede subir o bajar según un índice (Euríbor). El mixto combina un periodo inicial fijo y luego variable. Cada uno tiene ventajas y riesgos según tu perfil y horizonte de pago. En el momento actual, el tipo fijo es el más recomendable, debido a su baja tasa de interés actual, además de la tranquilidad que aporta.

Las hipotecas suelen durar entre 20 y 30 años, ajustándose a la edad del cliente. Plazos más largos reducen la cuota mensual y permiten que la inflación la abarate con el tiempo. Así, aunque suba tu salario, tu cuota puede mantenerse estable en términos reales.

Los bancos suelen bajar el tipo de interés que te ofrecen si contratas seguros de hogar, vida o domicilias tu nómina. Compara diferentes ofertas y no te quedes con la primera opción. Recuerda que estos seguros no tienen por qué contratarse obligatoriamente con el banco. Por lo general, suele ser rentable contratarlos al principio, debido a que pagas más tipos de interés a principio de la hipoteca (modelo francés), pero hay un momento donde sale más caro el seguro con el banco que el ahorro de la hipoteca, momento en el cual se debe desistir del seguro del banco y contratar uno privado.

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que se aplica al capital prestado. Pero no incluye comisiones ni gastos asociados.

La TAE (Tasa Anual Equivalente) sí lo incluye todo: comisiones, seguros, plazos...

Todo se puede negociar con el banco, pero por lo general, el TIN es el valor que se negocia, siento el tipo de interés que vas a pagar por el dinero prestado.

Puedes adelantar pagos de tu hipoteca para reducir el capital pendiente y ahorrar intereses. Siempre que puedas, es más ventajoso amortizar plazo (años) en lugar de reducir cuota.

Según la ley, puedes amortizar en cualquier momento. Pero puede haber comisiones, según el tipo de hipoteca:

• Tipo fijo: comisión máxima del 2 % durante los primeros 10 años, y del 1,5 % a partir de entonces. Solo aplicable si el banco justifica una pérdida financiera.
• Tipo variable: comisión máxima del 0,5 % durante los primeros 5 años, y del 0 % después.

Estos límites están regulados por la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario.

El banco suele conceder la hipoteca sobre el valor más bajo entre el de compraventa y el valor de tasación. Por tanto, si la tasación resulta inferior al precio que vas a pagar, deberás cubrir la diferencia con fondos propios.

Aunque muchos bancos intentan encargarse ellos de la tasación, es el comprador quien la paga. Por eso, se recomienda solicitarla tú mismo a tu nombre, siempre a través de una empresa tasadora homologada por el Banco de España.

Esto te da más libertad, ya que podrás presentar esa tasación a varios bancos. Están obligados por ley a aceptarla, siempre que la empresa esté homologada. Además, la tasación tiene una validez de 6 meses.

Además del precio del inmueble, hay que contar con gastos como notaría, registro, gestoría, impuestos (ITP o IVA), y el IBI. Como referencia, calcula entre un 9% y un 12 % adicional sobre el precio de compra.

El ITP varía según la comunidad autónoma (por ejemplo, 11 % en Cataluña o 6 % en Madrid), y puede reducirse si cumples ciertos requisitos. En vivienda nueva, en lugar de ITP se paga el 10 % de IVA sobre el valor escriturado.

La FEIN es la oferta vinculante para el banco en la concesión de un préstamo hipotecario. Incluye todas las condiciones de la hipoteca, como la tasación, la liquidación, el pago de intereses, etc. El de obligatorio cumplimiento para el banco, pero no para el cliente (comprador). Se pueden tener diversas FEINs, si has negociado con varios bancos. Suele tener una validez de 1 mes.

Si tienes alguna duda, puedes escribirnos a edlistlink@gmail.com Intentaremos ayudarte (es gratuito). Si no podemos ayudarte, o tu situación es muy compleja, te recomendamos contactar con algún bróker hipotecario (Rankia, Trioteca, iAhorro, Idealista, etc )